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不懂這些法律知識 房子就可能不是你的


發布日期:2017-05-15 瀏覽次數: 來源:未知

      “五證”中最重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售(預售)許可證》,兩者表明所購房屋屬合法交易范疇。商品房銷售(預售)許可證的預售范圍為本項目可銷售樓盤,購房者務必看清購買樓層是否在預售范圍內。 “兩書”是指新建住宅《商品房質量保證書》和《商品房使用說明書》。是開發商在向購房者交付房屋時,房地產開發企業必須提交給購房者的文件。購房者有權索要。 “一表”是指《房屋竣工驗收備案表》。備案表上的每一項都必須報主管部門備案,如果缺少任何一項的話,這個樓盤就屬于“黑樓”。
 
  收房時,房子總建筑面積與合同面積有誤差該怎么辦?
 
  買房時一定會遇上公攤面積這個名詞。公攤面積所占房屋的比例應該有多大,并沒有硬性標準。通常而言,設施齊全、品質較高的房子,公攤面積比例會比較大。一般情況下,7層以下住宅公攤率為7-12%;7-11層住宅公攤率為10-16%;12-33層住宅公攤率為14-24%;別墅類的公攤率為1-8%。如果收房時房子總建筑面積與合同面積有誤差,根據購房合同的第八條規定,開發商交房時,房子總建筑面積與合同面積的誤差不超過3%,誤差超過3%,多出的面積由開發商無償贈送,少出的面積,由開發商負責賠償業主,同時可以選擇退房。
 
  哪幾種房子不能在市場上公開交易?
 
  房子可以分為商品房、房改房、經適房、廉租房、公租房、安置房、小產權房、集資房等。其中,商品房交易不受限制(特殊城市除外),只要你有錢就能購買;房改房上市前必須補交土地出讓金,出售這種房子,必須得到相關主管部門批準;經適房滿5年后可上市交易,且必須補交土地出讓金,政府可優先回購;安置房中產權屬于集體,不允許再交易,產權屬于個人,滿足上市條件后可以正常交易;小產權房沒有國家發的土地使用證和預售許可證,購房合同國土房管局也不會給予備案,自然也不會有國家承認的房產證;集資房一般不允許交易。而廉租房和公租房,租戶沒有產權,不可交易。
 
   房屋署誰的名字房屋所有權就是誰的嗎?
 
  房產證上有你的名字≠房子是你的。房產所有權的最高效力來自于房產登記,房子作為不動產物權,它的設立、變更、轉讓和消滅,需要經依法登記,才會發生效力;未經登記,不發生法律效力。房產證與不動產登記簿兩者記載不一致的,除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外,以不動產登記簿為準。因此,房產證沒有你的名字也無所謂,但是一定要在房產登記簿上有你的名字。結婚前買的房子,就算是寫了兩個人的名字,如果鬧上法庭,沒有證據能證明你出了錢 ,寫上名字也是白搭的。但是,上述這種情況也僅僅是考慮到婚前買房,如果是領結婚證后買的房子,就算是只寫一個人的名字,也是屬于夫妻共同財產。
 
  婚后房產,離婚房產如何分割?
 
  這分5種情況:
 
  一是婚后雙方父母出資買房,產權登記在一人名下的,該房產科認定為雙方按照各自父母的出資份額占有。如果當事人另有約定的,按照約定辦理;
 
  二是婚后按揭購房,一方父母出首付款,產權登記在自己的子女名下,由夫妻共同還貸的。這種情況首付款可以認定為只贈與出資方的子女,離婚時該房產是夫妻共同財產,對首付部分應認定為出資子女的個人財產;
 
  三是婚后一方父母全額出資,產權登記在自己子女名下的,這種情況視為只對自己子女的贈與,該房產認定為出資方子女的個人財產,對方無權請求分割該房產;
 
  四是婚后一方以個人財產出資,房產登記在一方名下的。離婚分割房產時,另一方無權請求分割;在此需要提醒的是,如何認定以個人財產買房,需要證據的支撐;
 
  五是婚后一方或雙方以夫妻共同財產出資買房,取得房產證的。離婚時房產理應屬于夫妻共同財產。離婚房產分割,法官會按照實際情況判決哪方擁有房子,獲得房產的一方根據實際情況對另一方進行補償。
 
   繼承、贈與與售賣給子女都有什么優缺點?
 
  目前來說,父母房產過戶給子女主要有繼承、贈與、買賣三種方式。繼承的方式是稅費最少的一種方式,在父母在世時是不能辦理的,只有等到父母去世后才能辦理房產繼承。
 
  在繼承房產手續的辦理過程中,只需要繳納極少的公正費和繼承公證費用,即使在房產證不到5年的情況下出手,也只需要繳納1%的個人所得稅和5.5%的營業稅。
 
  贈與方面,父母在世時,把房屋產權贈送給子女,需繳納繳3%的契稅。如果兒女在受贈后不足5年即出售房子,或者子女擁有多套物業,需按轉讓收入減掉合理費用后征收20%,同時還要繳納轉讓收入5.5%的營業稅。
 
  在買賣方面,如果父母的房子是留作自己居住或出租,繼承和贈與比較合適。但如果你想把房產賣掉,最好選擇“賣房子”的方式進行過戶!這是最劃算的,不然你就得支付高昂的稅費。
 
   農村宅基地年限和70年產權有啥區別?
 
  農村集體土地上的宅基地無年限,不能進入自由市場進行買賣。與城市70年產權不同的是,它具有嚴格的身份性、無償使用性、永久使用性、從屬性及范圍的嚴格限制性等特點。其取得方式有原始取得與繼受取得,消滅形式有絕對消滅與相對消滅。農村宅基地使用權人享有權利并負擔義務。

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