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“房屋代手”的法律探究


發布日期:2017-05-14 瀏覽次數: 來源:未知四虎影视在线观看2413

   “房屋代手”指的是實際購房人借用他人的名義購買房屋,房屋也登記在被借用人名下,實際購房人通過與被借用人簽訂房屋代持協議的方式來主張房屋所有權的一種現象。由于立法的滯后性,目前還沒有關于房屋代持的具體的法律規定,只能參照現有的法律法規予以認定。那么房屋代持在法律上究竟該如何認定呢?
 
  公司法中有個概念叫“股權代持”也叫“委托持股”、“隱名投資”是指實際出資人與他人約定,以該他人名義代實際出資人履行股東權利義務的一種股權或股份處置方式。在公司法的司法解釋中對隱名出資人和實際出資人的權利義務都作出了非常詳細的規定。那么房屋代持可否參照股權代持的法律規定呢?從民法理論上來講,房屋所有權屬于不動產物權,不動產物權的變動只有經過登記才能發生權利的變動。而股權的性質在法學界中一直都是有爭議的,但股份有限公司的股權是可以自由流轉的,而且并不以登記為生效要件。從性質和轉讓的生效要件這兩方面比較來看,二者就有很大的不同,因此股權代持的法律規定并不能當然適用于房屋代持。
 
  但是,根據法無禁止即允許的原則,房屋代持應當是被法律允許的。雙方當事人簽訂的房屋代持協議依照《合同法》中關于合同效力的規定,只要是雙方當事人真實的意思表示并且不違反法律、行政法規的強制性規定也應當是有效的。
 
  在實踐中,有些地方的法院以指導意見的形式認可了這種現象。例如《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見(試行)》(《以下簡稱《意見》)第十五條規定:“當事人約定一方以他人名義購買房屋,并將房屋登記在他人名下,借名人實際享有房屋權益,借名人依據合同約定要求登記人(出名人)辦理房屋所有權轉移登記的,可予支持。但是,該房屋因登記人的債權人查封或其他原因依法不能辦理轉移登記,或者涉及善意交易第三人利益的除外。
 
  當事人一方提供證據證明其對房屋的購買確實存在出資關系,但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定,其主張確認房屋歸其所有或要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的,不予支持;其向登記人另行主張出資債權的,應當根據出資的性質按照相關法律規定處理。
 
  從上述指導意見可以看出,北京高院是認可房屋代持這種行為的。但是《意見》第十六條規定:借名人違反相關政策、法規的規定,借名購買經濟適用住房等政策性保障住房,并登記在他人名下,借名人主張確認房屋歸其所有或者依據雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的,一般不予支持。也就是說北京高院是附條件地認可這種房屋代持行為的,底線是不能違反相關政策、法規的規定,比如不能借名購買經濟適用住房等政策性保障住房。
 
  《物權法》第十五條規定:當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同,除法律另有規定或者合同另有約定外,自合同成立時生效;未辦理物權登記的,不影響合同效力。雙方當事人簽訂的房屋代持協議是雙方確認房屋實際所有人的約定,根據《物權法》的這一規定該約定是合法有效的,對雙方當事人均有約束力。
 
  2016年3月1日剛剛生效的《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋(一)》(以下簡稱《解釋》)的第二條實際上變向認可了房屋代持的行為。《解釋》第二條規定:當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人,請求確認其享有物權的,應予支持。通過這條法律規定可以看出,當事人通過《房屋代持協議》向法院提起確權之訴是能夠得到法院的支持的。
 
  但是根據不動產公示主義,房屋的所有權人對外界而言必然是房產登記簿的登記的人,即使實際出資人持有房屋代持協議,但是在法院沒有認定該協議是否有效以及沒有辦理過戶登記之前,房產登記簿上記載的人仍然是房屋所有權人。在這種情況下,如果被借名人私自出賣了該房產,第三人根據善意取得的原則是完全可以取得房屋的所有權的。這時候實際出資人只能依據房屋代持協議追究被借名人的違約責任,這也是房屋代持的一個巨大的風險點。
 
  筆者曾代理一起房屋代持的案件,法院最終判決確認了這種行為的合法性。當事人李某因某種原因將房屋以買賣的形式過戶給了張某,委托張某代為持有和管理該房屋,實際上雙方并沒有真實的買賣關系,張某也沒有支付購房款。因雙方是親戚,故并沒有簽訂房屋代持協議。后來,李某要求張某返還房屋,張某給李某出具了一份承諾書,承諾書上寫明了房屋代持的事實、原因以及張某愿意將房屋返還給李某的承諾。
 
  之后,張某反悔。李某委托筆者向法院提起了確權之訴,經過兩級法院終審最終判定爭議房屋歸李某所有,經法院執行后,成功將房屋過戶到了李某名下。
 
  在這起案件中,法院是承認房屋代持的合法性的,判決原告勝訴的理由主要為代持者李某并沒有實際交付購房款,而且李某一直在履行著代持房屋的義務,即將房屋出租所獲得的租金全部交給了張某,最后又以承諾書的方式承諾將代持的房屋返還,故法院依據現有的法律規定判決支持了原告是訴訟請求。
 
  實際上房屋代持行為是有損國家的稅收管理制度的,在千呼萬喚中出臺的物權法司法解釋卻對這種行為進行了變向認可,也就是說房屋代持行為只要不涉及買賣經濟適用房等政策性保障用房的問題在原則上就是合法的。至于國家以后是否會出臺相應的法律法規來限制這種行為就是后話了,也不在本文的研究范圍之內。

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